Beschreibung

Äußerliche Beschreibung des Wohnhauses
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Das Wohnhaus an der Bahnhofstraße 15, 6710 Nenzing, präsentiert sich als stilvolle Jugendstilvilla mit markantem villenartigem Charakter. Das Gebäude stammt aus der Zeit um 1905 und wurde im Zuge einer umfassenden Sanierung in den Jahren 2014/2015 modernisiert und in vier hochwertige Wohneinheiten gegliedert. Die Villa steht auf einem 635 m² großen Grundstück in sonniger Lage und fügt sich harmonisch in die umgebende, kleinteilige Bebauung mit überwiegend Ein- und Mehrfamilienhäusern ein. Das Gebäude erstreckt sich über Kellergeschoss, Erdgeschoss (Hochparterre), Obergeschoss sowie ein ausgebautes Dachgeschoss. Die äußere Erscheinung ist geprägt durch die für die Epoche typischen dekorativen Fassadenelemente mit Stuckornamenten, Gesimsen und stilvollen Putzverzierungen. Die hell gehaltene Fassade mit kontrastierenden braunen Fensterrahmen und einem steilen, vielgestaltigen Dach mit Gauben unterstreicht den historischen Charakter. Auf der Rückseite und an den Seiten des Gebäudes befinden sich mehrere Balkone und Terrassen in moderner Stahl-Glas-Konstruktion, die den zeitgemäßen Wohnkomfort ergänzen und sich optisch dezent in das historische Erscheinungsbild einfügen. Der Außenbereich ist gepflegt angelegt und umfasst neben begrünten Gartenflächen zwei Garagenstellplätze und vier offene Kfz-Abstellplätze. Insgesamt präsentiert sich das Gebäude heute dank regelmäßiger Instandhaltungs- und Sanierungsmaßnahmen in einem sehr guten, einwandfreien Zustand, bei dem die historische Architektur mit moderner Funktionalität und hochwertiger Ausstattung verbunden ist.
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Wohnungsgrößen
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Die vier Wohneinheiten im Gebäude sind wie folgt aufgeteilt:
• Wohnung Top 1 (EG/Hochparterre): 113,90 m² Wohnfläche, Terrasse mit 20,60 m², Balkon mit 11,05 m² sowie zugehörige Kellerräumlichkeiten.
• Wohnung Top 2 (1. Obergeschoss): 66,35 m² Wohnfläche, Balkon mit 19,70 m² sowie zugehörige Kellerräumlichkeiten.
• Wohnung Top 3 (1. Obergeschoss): 45,20 m² Wohnfläche, Balkon mit 8,35 m² sowie zugehörige Kellerräumlichkeiten.
• Wohnung Top 4 (Dachgeschoss): 103,45 m² Wohnfläche, Balkon mit 11,60 m² sowie zugehörige Kellerräumlichkeiten.
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Sanierungsmaßnahmen
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Im Zuge der laufenden Instandhaltung und zur Behebung festgestellter Feuchteschäden im Kellerbereich (gemäß dem am 25.11.2024 erstellten bauphysikalischen Gutachten von DI Dr. Karl Thorghele) wurden im Jahr 2025 folgende Sanierungsarbeiten durchgeführt:
• Trocknungs- und Sanierungsarbeiten im Kellerbereich: € 29.888,23
• Balkonsanierungsarbeiten: € 36.069,60
• Spenglerarbeiten am Dach und an der Fassade: € 6.891,30
• Reparatur an der Wendeltreppe (Top 4): € 2.209,20
• Außenarbeiten Aufgang: € 890,00
• Außenarbeiten Fassade: € 4.830,00

Diese Maßnahmen wurden fachgerecht durchgeführt, wodurch sich der Zustand des Gebäudes auch weiterhin als saniert, einwandfrei und gepflegt darstellt. Die Wohneinheiten sind hochwertig ausgestattet, großzügig geschnitten und bieten dank großer Fensterflächen ein helles, modernes Wohnambiente. Das Objekt dient derzeit als Anlageobjekt und ist vermietet; eine detaillierte Mietzinsaufstellung liegt in einer gesonderten Beilage vor.


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Eckdaten:

Der Kaufpreis beträgt netto € 1.590.000,– zuzüglich 20 % Umsatzsteuer. Für Anleger besteht die Möglichkeit, die entrichtete Umsatzsteuer im Rahmen des Vorsteuerabzuges vom Finanzamt rückerstattet zu erhalten.

Kaufnebenkosten:
3,5% Grunderwerbsteuer
1,1% Grundbucheintragung
3,6% Maklercourtage
1,2% Vertragserrichtung und Treuhandschaft